Hyr ut en fastighet

• Om du vill hyra ut fler än fem rum och eller till fler än nio gäster samtidigt behöver du ett särskilt tillstånd.
• Tillståndet krävs enligt lagen om hotell- och pensionatsrörelse.
• Du söker tillståndet hos Polismyndigheten.

Facktermer

• Lagen om hotell- och pensionatsrörelse: Regler för när uthyrning räknas som hotellverksamhet och därför kräver tillstånd.

• Det beror på hur du hyr ut och hur många som ska bo där.
• Du kan behöva:
  • Bygglov, eller
  • Lov för ändrad användning (till exempel om en lokal eller ett garage ska bli bostad).
• I vissa områden finns regler i en detaljplan som kan göra att lov krävs.

Kontakta bygglov

• Ring Medborgarservice på 0921-62 000 för att prata med en bygglovshandläggare och läs mer i bygglovsguiden.

Facktermer

• Ändrad användning: När ett utrymme börjar användas till något annat än det var byggt för, till exempel garage till bostad.
• Detaljplan: Kommunens regler för vad mark och byggnader får användas till i ett område.

• Vid längre uthyrning är det bra att skriva ett hyresavtal (kontrakt).
• På till exempel Villaägarnas Riksförbunds webbplats finns mallar.

• Du måste ha godkännande från din bostadsrättsförening för att hyra ut.

• Du behöver alltid tillstånd från hyresvärden för andrahandsuthyrning.
• Om du hyr ut utan tillstånd kan du förlora ditt hyreskontrakt.
• När du fått tillstånd:
  • Du får inte ta högre hyra än den du själv betalar.
  • Om bostaden hyrs ut möblerad får du lägga på 15 procent.

Facktermer

• Andrahandsuthyrning: Att du hyr ut en bostad som du själv hyr.
• Möblerad uthyrning: Bostaden hyrs ut med möbler kvar.

• Om du hyr ut en inredd källare för 4 000 kronor per månad hela året blir inkomsten 48 000 kronor per år.
• Dina tillåtna avdrag blir då 49 600 kronor, alltså mer än inkomsten.
• Därför blir hela inkomsten skattefri i det exemplet.
• Om du gör om ett utrymme som inte var byggt för boende kan du behöva:
  • Anmäla ändringen till bygglovsavdelningen, eller
  • Söka bygglov.
• Om källaren börjar användas som bostad kan andra brandregler gälla.

Facktermer

• Inredd källare: Källare som är byggd och anpassad för boende.
• Bygganmälan: En anmälan till kommunen när du gör en förändring som påverkar byggnadens användning eller säkerhet.

• Hyran ska vara skälig, alltså rimlig.
• Enligt hyreslagen är hyran inte skälig om den är tydligt högre än liknande bostäder i området.
• Hyran ska vara ett bestämt belopp.
• Hyr du ut möblerat kan du ta en extra avgift för möblerna.
• Du kan använda kalkylatorer för att räkna ut skälig hyra, till exempel på KalkyleraMera.se.

Facktermer

• Hyreslagen (12 kap. jordabalken): Regler som styr hyra och rättigheter vid uthyrning.
• Skälig hyra: En hyra som är rimlig jämfört med liknande bostäder.
• Bruksvärde: Hur attraktiv bostaden är, till exempel storlek, standard och läge.

• Vid längre uthyrning pratar man ofta om kallhyra.
• Kallhyra betyder att hyresgästen betalar:
  • el
  • värme
  • vatten
  • sophämtning
  • bredband
  • andra driftkostnader
• Dessa kostnader betalas utöver själva hyran.

Facktermer

• Kallhyra: Hyra där löpande kostnader inte ingår.

• Vid längre uthyrning kan det vara klokt att ta en deposition på ett par månadshyror.
• Depositionen kan användas om något är trasigt när hyresgästen flyttar.
• Det måste stå tydligt i hyresavtalet:
  • hur mycket depositionen är
  • när den betalas
  • när och hur den återbetalas

Facktermer

• Deposition: En trygghetssumma som hyresgästen betalar i förskott.

• Du kan behöva betala skatt när du hyr ut:
  • bostadsrätt
  • småhus (villa eller radhus)
  • hyresrätt
• Skatten beror på hur mycket du tar i hyra.
• På Skatteverkets webbplats finns information och en beräkningshjälp.

Facktermer

• Småhus: Villa, radhus eller fritidshus som är taxerat som småhus.

• Det är olika mellan försäkringsbolag.
• Vissa bolag kräver en tilläggsförsäkring när du hyr ut.
• Gör så här:
  • Kontrollera med ditt försäkringsbolag vad som gäller.
  • Kräv att hyresgästen har en egen hemförsäkring.
  • Be att få en kopia på försäkringsbrevet med rätt adress.

Facktermer

• Tilläggsförsäkring: Extra försäkring som ger skydd vid särskilda situationer.
• Hemförsäkring: Försäkring som skyddar personens saker och ansvar i ett hem.

• Som fastighetsägare måste du se till att boendet är hälsosamt.
• Du ansvarar för att:
  • ventilationen fungerar
  • bostaden skyddar mot fukt
  • det går att hålla värme på vintern och svalka på sommaren
  • det finns möjlighet till personlig hygien och hushållssysslor
• Om något inte uppfyller kraven måste du åtgärda det.

Facktermer

• Inomhusmiljö: Luft, temperatur, fukt och funktioner i bostaden.
• Ventilation: System som byter ut luften så att den är frisk och säker.

• Har du egen brunn för dricksvatten kan du behöva:
  • kontrollera vattenkvaliteten
  • registrera dricksvattenanläggningen hos kommunen
• Har du enskilt avlopp måste anläggningen klara det antal personer som bor där.
• Om avloppet är för litet kan det bli stopp.
• Risken minskar om du slamtömmer oftare.

Facktermer

• Egen brunn: Privat dricksvattenkälla på tomten.
• Enskilt avlopp: Avloppssystem som inte är kopplat till kommunens nät.
• Slamtömning: När man tömmer avloppsbrunnen på slam.

• Utrymmet du hyr ut måste vara byggt för boende.
• Att hyra ut villa eller lägenhet är oftast enkelt.
• Att göra bostad av källare, vind eller garage är mer komplicerat eftersom brandskyddskraven kan vara högre.
• Du kan behöva bygganmälan eller bygglov.
• Om utrymmet blir bostad måste det uppfylla dagens byggregler för brandskydd.
• En brandkonsult kan hjälpa dig.

Brandvarnare och släckutrustning

• Brandvarnare ska finnas:
  • i varje boenderum
  • i utrymmen du måste passera för att komma ut
  • minst en på varje våningsplan
• Släckutrustning ska också finnas.

Facktermer

• Brandskydd: Saker som gör att brand förebyggs och att människor kan ta sig ut säkert.
• Utrymningsväg: Vägen ut ur huset vid brand.
• Brandkonsult: Expert som hjälper till att planera brandskydd.

• Besittningsskydd är ett skydd för hyresgästen.
• Det betyder att hyresgästen i vissa fall har rätt att bo kvar, även om du vill säga upp avtalet.
• Reglerna skiljer sig beroende på bostadstyp.
• Sveriges domstolars webbplats har information.

Facktermer

• Besittningsskydd: Lagligt skydd som gör det svårare att säga upp en hyresgäst.